아파트 매매 시 주의사항! 안전한 거래 방법

아파트 매매 시 주의 사항을 정리했습니다. 등기부등본 확인부터 근저당 설정 해지, 계약서 작성, 세금 문제까지 안전하고 합리적인 거래를 위한 필수 사항들이니 꼼꼼하게 살펴보세요.

아파트 매매 시 주의사항 정리

아파트 매매는 우리 인생에서 가장 큰 거래 중 하나입니다. 하지만 복잡한 절차와 다양한 변수들로 인해 예상치 못한 문제들이 발생할 수 있습니다. 계약서 한 줄을 잘못 작성하거나, 대출과 세금 문제를 간과하면 경제적 손실로 이어질 수 있죠.

그래서 오늘은 ‘아파트 매매 시 주의사항’에 대해 핵심적인 내용만 정리해보겠습니다.

1. 아파트 매매 전 필수 체크 사항

1) 등기부등본 확인하기

아파트를 매입할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. 이 서류 많이 들어보셨죠?

등기부등본은 해당 부동산의 소유권 및 권리관계를 나타내는 문서로, 아래 사항을 반드시 점검해야 합니다.

• 소유권 확인: 매도인이 실제 소유자인지 확인하세요.
• 근저당 설정 여부: 대출금이 설정된 상태인지 확인해야 합니다.
• 가압류, 압류, 가등기 여부: 법적 분쟁이 걸려 있는 물건은 피하는 것이 좋습니다.

등기부등본은 인터넷 등기소에서 열람할 수 있으며, 주소지만 알고 있으면 쉽게 조회가 가능합니다.

2) 건축물대장 및 실거래가 조회

• 불법 증축 및 용도 변경 여부: 건축물대장을 통해 해당 아파트가 불법 구조 변경이 없는지 확인하세요.
• 실거래가 조회: 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 최근 거래 가격을 확인하고 적정 매매가를 판단하세요.

3) 내부 및 주변 환경 점검

• 내부 점검: 채광, 통풍, 벽면 균열, 배수 상태 등을 확인하세요.
• 층간 소음 체크: 낮뿐만 아니라 저녁에도 방문해 층간 소음을 확인해보는 것이 중요합니다.
• 주변 환경: 주차 공간, 학군, 대중교통 접근성 등 생활 편의 시설을 점검하세요.

2. 근저당 설정된 아파트 매매 시 주의사항

아파트를 매입하려는데 근저당이 설정되어 있다면? 당연히 신중하게 접근해야 합니다. 근저당이란 아파트를 담보로 대출을 받은 상태를 의미하는데, 이를 제대로 해결하지 않으면 매매 후에도 문제가 생길 수 있습니다.

1) 근저당 확인 방법

• 등기부등본 ‘을구’ 란을 확인하여 근저당 설정 여부를 체크하세요.
• 채권 최고액: 일반적으로 대출금보다 120~130% 높게 설정됩니다. 예를 들어 대출금이 1억 원이라면 채권 최고액은 1억 3천만 원일 가능성이 높습니다.
• 근저당권자가 은행인지, 제3자인지 확인하고, 이전 설정 내역도 점검하세요.

2) 근저당 해지 절차

근저당 설정된 아파트를 매입할 경우, 안전한 거래를 위해 다음 절차를 따르는 것이 중요합니다.

1. 대출 잔액 확인: 근저당 설정된 금융기관에 잔액을 확인합니다.
2. 중도 상환 계좌 확인: 은행에서 대출 상환 전용 계좌를 받습니다.
3. 대출금 상환: 매수인은 해당 계좌로 직접 대출금을 상환합니다.
4. 근저당 해지 요청: 매도자가 금융사에 해지 요청을 합니다.
5. 근저당 해지 완료 확인 후 잔금 지급: 근저당이 해지된 것을 확인한 뒤 잔금을 지급합니다.
6. 등기 이전: 법무사를 통해 소유권 이전 등기를 진행합니다.

3. 아파트 매매 계약서 작성 시 필수 사항

아파트 매매 계약서에는 꼭 포함해야 할 필수 항목이 있습니다. 이를 누락하면 거래 후 예상치 못한 법적 분쟁이 생길 수 있습니다.

1) 대금 지급 관련 조항

• 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정을 명확히 기재해야 합니다.
• 근저당이 있는 경우, 근저당 해지일을 명시해야 합니다.

2) 권리 관계 조항

• 소유권 이전 날짜를 정확히 명시해야 합니다.
• 근저당 말소 조건과 임차인 퇴거 조건을 구체적으로 작성해야 합니다.

4. 아파트 매매 시 발생하는 세금 종류

아파트 매매 시 현재 우리 아파트가 얼마나 나가는지 알아보는 것부터 시작하고, 매매를 했을 때 세금은 얼마인지 다시 알아보곤 하죠.

아파트 시세, 즉 실거래가를 알아보는 방법은 네이버 같은 포털이나 부동산114 같은 부동산 전문 사이트, 또는 KB등 은행권의 아파트 시세 사이트 등에서 알아보면 됩니다.

네이버 부동산 바로가기

부동산 114 바로가기

아파트를 매입할 때 취득세, 보유세(재산세·종부세), 매도 시 양도소득세 등 다양한 세금이 부과됩니다.

1) 취득세

• 1주택자: 1~3%
• 2주택자(조정지역): 8%
• 3주택 이상: 12%

2) 양도소득세

• 2년 미만 보유: 45%
• 2년 이상 보유: 기본세율 (6~45%) 적용
• 10억 원 초과 양도 차익 발생 시: 최대 45%

3) 종합부동산세

• 6월 1일 기준 보유자에게 과세
• 주택 가격 및 보유 수에 따라 세율 차등 적용

5. 아파트 담보대출 활용법

아파트 매매 시 자금이 부족하다면 담보대출을 고려해야 합니다. 최근 특판 대출 상품 중에서 조건이 좋은 상품을 비교해보세요.

• A은행: 금리 3.9% (최저 3.3%) / 40년 만기
• B은행: 부부 거래 조건 없이 4.2% / 2자녀 우대금리
• C은행: 중소기업 근로자 대상 4.0% / 재직 기간별 우대

대출을 받을 경우, 중도상환수수료 및 거치 기간 등을 미리 확인하여 유리한 조건을 선택하세요.

6. 마무리

오늘은 아파트 매매 시 주의사항에 대한 여러가지를 알아봤네요.

아파트 매매는 신중하게 접근해야 하는 거래입니다. 사전 조사, 계약서 작성, 대출 및 세금 문제까지 꼼꼼하게 확인하면 불필요한 리스크를 피할 수 있습니다.

작은 실수 하나가 큰 비용 손실로 이어질 수 있으므로, 전문가와 충분히 상담하고 진행하는 것이 좋습니다.